Cómo comprar inmuebles

Cómo comprar inmuebles

Cómo comprar inmuebles con seguridad

Cómo comprar inmuebles con seguridad sin cometer errores al realizar una inversión inmobiliaria, lee con detenimiento y tu próxima compra de propiedades, bienes raíces será exitosa.

En la primera parte te hablamos de lo que debes saber para comprar todo tipo de inmuebles, terrenos urbanos o rurales, casas, departamentos y tu inversión estará asegurada.

Al comprar cualquier tipo de inmueble debes realizar verificaciones de todos los elementos que pueden incidir en la decisión de comprarlos o no.

Solicita al propietario del inmueble que te facilite documentos relativos, como las escrituras debidamente protocolizadas ante notario e inscritas ante el registro de la propiedad o entidad equivalente en tu país.

Instrucciones importantes

Verifica que las personas que te que firmarían las escrituras como vendedores del inmueble, sean sus propietarios, si son casados deben concurrir en pareja.

Si no pueden comparecer los propietarios deben hacerlo por medio de un apoderado ante notario o un consulado de un país de residencia en el caso de migrantes.

Ten en cuenta que los poderes son revocables, que el poderdante o mandante es muy libre de cambiar de decisión.

Por lo tanto, si ves que el Poder tiene una fecha de otorgamiento superior a un año, deberás exigir un certificado de no haber sido revocado.

La vinculación o presentación del inmueble puede hacerlo un asesor, agente inmobiliario o corredor de bienes raíces, debidamente autorizado por leyes o normas sustitutivas.

Este agente no podrá firmar escrituras a menos que a la vez tenga facultades de apoderado.

Algunos países han establecido normas para el ejercicio del corretaje de bienes raíces, es decir tienen leyes y reglamentos.

Si este es tu caso, verifica que este agente sea portador de un código o licencia de agente inmobiliario, corredor de propiedades, corredor de bienes raíces, finca raíz.

Otros países no cuentan con normas que regulen esta actividad, existiendo asesores o agentes inmobiliarios libres, basados en organizaciones de hecho.

En este caso también la intervención del agente inmobiliario puede ser legal, principios doctrinarios manifiestan que todo lo que no está expresamente prohibido, está permitido.

Concordancias en los registros

Es indispensable que compares los datos registrados en las escrituras, con los de los certificados que proporciona el registro de la propiedad.

Deben ser coincidentes, no puede existir el mínimo error, caso contrario pide al vendedor que previamente realice rectificaciones.

Aparte de coincidir los datos, el inmueble fundamentalmente no debe tener gravámenes ni prohibiciones de enajenarse.

La institución que te proporciona información oficial es el Municipio, el cual tiene los registros o catastros de todas las propiedades de su jurisdicción.

Igualmente, los datos deben ser coincidentes con los de las escrituras y el registro de la propiedad, caso contrario no podrás catastrarlo el inmueble a tu nombre.

Todo inmueble debe tener códigos catastrales, claves o números que lo identifiquen en los catastros, algo similar que en las personas es la cédula o documento nacional de identidad.

Los municipios establecen nomenclaturas, sistemas de identificación que permite singularizar la propiedad.

En México existe el RFI Registro Federal de Inmuebles. Por su parte Ecuador los inmuebles son identificados por números de predios y claves catastrales.

Colombia los identifica por el número predial. Perú tiene el número de partida electrónica, en fin cada país tiene su denominación propia.

Hasta aquí los tips para comprar todo tipo de inmueble, en adelante hablaremos de lo que necesitas conocer al adquirir áreas de suelos, terrenos, lotes, solares, campos.

Si prefieres mirar el vídeo sobre cómo comprar inmuebles clic aquí

Cómo comprar terreno sin ser estafado?

Al comprar terrenos, tierras te encontrarás con que tienen sus propias normas y particularidades específicas como zonificación, uso de suelo, derechos de vía, derechos de río, retiros, zonas de riesgo, etc.

Las normas en el ordenamiento territorial difieren si se trata de suelo urbano, expansión urbana o rural.

Asimismo, estas normas difieren de un país a otro, inclusive dentro de un mismo país, cada municipio puede tener su propia reglamentación sobre suelos.

Si estás pensando comprarte un terreno, primero debes tener muy claro cuál es el uso que pretendes darlo, si se encuentran en zonas de expansión urbana, y rural.

En las zonas urbanas consolidadas, puedes comprarlo con mayor seguridad, aún así debes contactarte con las dependencias municipales para descartar algún proyecto de interés público.

Si el terreno lo quieres para construir viviendas, verifica que tenga una zonificación y uso de suelo clasificado como residencial.

que cuente con todos los servicios básicos como agua potable, electricidad, sistemas de alcantarillado o drenaje, calles y vías que cumplan con las normas locales y nacionales.

Si es un terreno de zonificación y uso industrial, y planificas construir viviendas, el municipio no te permitirá el reglamento de desarrollo urbano te dará las normas para las construcciones.

En primer lugar, para la ubicación de la construcción dentro del lote, se consideran los retiros obligatorios de la parte frontal, posterior y laterales.

El retiro frontal es con relación a las aceras, calzada tomando en cuenta el eje de vía.

los retiros posterior y laterales son con relación a las construcciones vecinas, no puedes adosarte a una construcción vecina si la norma no te lo permite.

Este punto está en estrecha relación a los coeficientes de construcción, posiblemente hayas escuchado hablar del cos y el cus.

Coeficientes de construcción

El COS, coeficiente de ocupación del suelo, nos indica el porcentaje de suelo sobre el que puedes construir, el diferencial debe quedar libre de construcciones, en concordancia con los retiros.

El CUS es el coeficiente de utilización del suelo, puede ser igual o mayor al COS, pues considera los alzados en pisos o plantas, es decir las construcciones hacia arriba.

En algunos municipios para mayor claridad al CUS lo conocen como COS total, para evitar la confusión que puede surgir entre los vocablos ocupación y utilización.

Si estás pensando comprar un terreno para lotizarlo en lotes de menor área, debes tomar en cuenta el área de lote mínimo que permite la normativa.

Eso significa que si el lote mínimo es de 600 m2, no podrás hacer lotes de menor área.

Las zonas urbanas permiten lotes de área menor como por ejemplo 200 m2, mientras en las zonas de expansión urbana el lote mínimo puede ser mayor, entre 600 y 5.000 m2.

Mientras que en las zonas rurales el área es mucho mayor, por ejemplo, dos hectáreas, cinco hectáreas, etc.

Te doy estas cabidas solo como ejemplo, tú debes contactarte con las autoridades para que te informen sobre esta y otras regulaciones del sector que te interesa.

Terrenos en cuerpo cierto

Otro de los puntos importantes que debes considerar a la hora de comprar terrenos es lo que denominamos como lote en cuerpo cierto.

Un lote en cuerpo cierto es cuando tiene cabida definida y sus respectivos linderos, con dimensiones en metros.
por ejemplo un lote de 200 m2 con 10 metros de frente por 20 de fondo.

De no existir estas singularizaciones, podrías caer en manos de traficantes de tierras, quienes en el mejor de los casos te darán escrituras en derechos y acciones.

Otro aspecto a tomarse en cuenta a la hora de pretender comprar un terreno son las franjas de derecho de vía, ríos, sistemas de riego, franjas de protección ecológica.

Asimismo, verifica los mapas de riesgo, no te olvides que nos encontramos habitando un planeta y continente muy activo.

Sobre todas estas regulaciones, son los municipios y ayuntamientos los encargados de poner a disposición de la ciudadanía.

Ya sabes cómo compra inmuebles, terrenos, casas, departamentos y toda clase de propiedades inmobiliarias conocidas también como bienes raíces.

Certificados